房屋租赁合同常见的法律问题

原告李某做废品回收生意，经人介绍认识被告物业公司，被告将小区旁边的空地及附属房屋租给原告用于经营。原被告于2022年5月6日双方签订《房屋租赁合同书》，约定租赁物、租期、租金、违约责任等内容。原告将案涉房屋、土地经过平整、装修后经营使用，在未开业时收到街道政府部门口头通知关停，称该房屋及土地不属于被告管理经营使用，被告无权出租该土地及房屋。现原告要求确认合同无效，并退还租金、经济损失及违约金等。

原告方提交房屋土地租赁合同、微信聊天记录、票据、施工照片及视频用于证明原被告方有租赁关系，修整场地的花费等。

被告方提交合作协议以及涉案房屋及土地现状照片用以证明被告对涉案房屋及土地具有管理使用权，并且原告目前正常经营使用。

经法院查明涉案房屋未取得相关规划审批手续。

法院认为：违法法律、行政法规强制性规定的合同无效，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案场地未取得建设工程规划许可证，故2022年5月6日原被告双方签订的《房屋租赁合同书》应属无效。鉴于合同无效，故原告主张的违约金，于法无据，本案不予支持。

合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方，因此所受的损失双方都有过错的，应当承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，可以确认涉案场地至今仍被占有使用，而根据原告庭审陈述，涉案场地由亲戚实际使用，故租金（占有使用费）的处理及场地腾退等事宜，可能涉及案外人利益，故原告针对租金返还损失赔偿的诉求，暂不宜处理。双方可以另案解决。

最终判决：双方签订的《房屋租赁合同书》无效；驳回原告李某其他诉讼请求。

第一，合同成立不等于合同生效。简单的说，合同成立：是指合同当事人对合同的条款协商一致。合同生效：成立的合同具备合同生效要件，即要符合法律规定就可受到法律的保护便可以达到当事人的目的。

合同成立属于合同订立阶段是要约和承诺阶段的终结，不涉及合同义务和合同责任问题，是对合同事实上的判断并且要根据当事人的意思表示来做出判断。合同生效是在合同订立之后开始实现合同目的，开始履行合同义务，行使合同权利的履约阶段，在合同的内容要符合法律规定的情况下合同当事人的合意就具备法律效力。

而本案中，双方签订的合同成立却不生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对于出租的房屋应当取得建设工程规划许可证。以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”涉案房屋的建设并没有取得相应的建设工程规划许可证，涉案合同违反法律、行政法规强制规定，故涉案合同无效，合同无效后合同约定的违约条款也无效。

第二，房屋租赁合同无效后可能会涉及租金（占有使用费）、装饰装修损失、扩建损失等，一般会根据有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的应当各自承担相应的责任。

• 房屋占用使用费：

  可参照合同约定的租金标准由承租方支付给出租方。

   

• 装饰装修损失：

  经出租人同意，形成附和的情况出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。未形成符合的情况出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

  未经过出租人同意：装饰费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或赔偿因装饰装修给房屋造成的而损失。

  由此可见，如果承租人想要对房屋进行装饰装修最好是跟出租人协商清楚，后期可以避免很多麻烦。

   

• 扩建损失：

  经出租人同意：有约定，合同对扩建费用承担有约定的，按照合同约定处理。无约定，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

  未经出租人同意的：扩建费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。

第三，租赁期间房屋或设备损坏由谁承担问题。

• 承租人承担赔偿的情形：

（1）由承租人未按照约定的方法或者为根据租赁物的性质使用致使租赁物遭到损坏应当赔偿；

（2）承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应承担赔偿责任；

（3）因承租人的过错致使租赁物需要维修的，由承租人长单维修费用。

• 出租人承担损坏的情况：

第四，合同到期后押金是否必须全额退款吗？

对于押金的处理，如合同有约定，则应按照合同约定处理。如租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金的作用一般是为房屋及屋内财产设定的担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失，可从押金中扣除。

第五，房屋租赁合同未到期可以直接扣押金吗？押金与违约金的区别？

押金，一般是为房屋及屋内财产设定的担保，同时也是为了避免承租人延迟支付房租这一特定违约行为的发生而设立的。

违约金，是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。

故，一般押金不等于违约金即承租人未到期退租也应当返还押金，但合同中如果明确约定承租人提前退租的违约金由押金抵扣则出租人不用返还押金。